15/06/2012 El "boom" de construcción fue un concepto repetido
hasta el hartazgo en los últimos años. Ver edificios en obra era parte del
paisaje. Paradójicamente, mientras esto ocurría, ciento veinte mil familias
salían a buscar un alquiler. El fenómeno de "inquilinización" y cómo
se apoderó del país Por Mariano Jaimovich
El sueño de muchos argentinos de poder acceder a una
propiedad resulta cada vez más lejano. Y esto es lo que llevó al Ejecutivo
Nacional -también al Gobierno de la Ciudad-, a impulsar créditos para la
vivienda, conscientes de que así apuntan al corazón neurálgico en cuanto a las
necesidades de buena parte de la población y a mitigar una deuda pendiente que
se ha ido amplificando con el correr de los años.
Es que la cantidad de personas que deben resignarse a pagar
un alquiler, lejos de disminuir, viene en franco incremento.
Esto cobra mayor relevancia en un país en el que el ladrillo
viene a ser "el" refugio de valor por excelencia, a la hora de querer
preservar el dinero de los vaivenes políticos y económicos.
En efecto, buena parte de las ganancias que se generan en la
Argentina terminan "drenando" hacia ese destino (en lugar de volcarse
a otro tipo de inversiones productivas) lo que no hace otra cosa que empujar el
precio del metro cuadrado al alza, producto de una incesante demanda.
Tal como diera cuenta iProfesional.com, los expertos hacen
referencia a que el mercado inmobiliario se ha convertido en una suerte de
"bono libre de riesgo" argentino.
Es decir, así como el estadounidense cuando se asusta compra
títulos del tesoro norteamericano (Treasury Bond), el argentino hace lo
opuesto: se desprende de cualquier cosa que tenga "olor" a riesgo
soberano y pone sus ahorros en la propiedad de un inmueble.
Pero no todos tienen la suerte de poder hacerse de una
vivienda. Nunca antes como ahora, el mercado de las propiedades se había
mostrado "partido en dos":
• Por un
lado está el segmento social medio y alto, que reúne el interés de inversores
de mayor poder adquisitivo (y de extranjeros), que ya cuenta con una dinámica
propia en cuanto a oferta y precios en zonas premium o de alta demanda.
• El de
"clase media y media baja", que no ha podido acoplarse a gran escala
-en lo que hace a adquisición de viviendas- y muestra un comportamiento muy
distinto al del grupo anterior.
Buenos Aires se alquila
El poder convertir a más personas en "dueños",
viene siendo una asignatura pendiente, que preocupa no sólo al Gobierno sino,
además, a los propios desarrolladores inmobiliarios, que no pueden orientar
buena parte de sus iniciativas a la clase media.
La cifra que muestra cómo ha crecido el total de personas
que se ven obligadas a alquilar, no hace más que mostrar la "otra
cara" de un modelo K, que hizo del consumo cortoplacista una suerte de
"dogma de fe".
Los números son contundentes:
• Hace diez
años existían unas 227.000 viviendas rentadas en la Ciudad de Buenos Aires.
• Hoy, esa
cifra trepó a 360.000. Es decir, casi un 60 por ciento más.
Los datos resultan de una investigación efectuada -a partir
de información del INDEC- por Marcelo Satulovsky, experto del sector y profesor
de la carrera inmobiliaria de la Universidad Tecnológica Nacional (UTN).
En el siguiente cuadro se observa el fenómeno:
Del pormenorizado relevamiento se desprende que entre 2001 y
2011 se sumaron algo más de 120.000 hogares en Capital, lo que equivale a unas
12.000 familias por año o unas 1.000 por mes.
Esa cifra cobra mayor relevancia si se considera que, en ese
mismo lapso, se fueron construyendo entre 15.000 y 20.000 nuevos departamentos
anuales en la Ciudad.
Resulta hasta paradójico que se haya edificado, incluso, por
encima de las necesidades habitacionales. Y que estos desarrollos no se hayan
plasmado en una reducción en el total de personas que rentan.
Para poner más en relieve esta suerte de "Buenos Aires
se Alquila", cabe consignar que al día de hoy, casi un tercio de la
población no tiene casa propia, justamente en una de las ciudades de mayor
poder adquisitivo.
Como dato clave, es importante resaltar que este incremento
en la cifra de los residentes que se ven obligados a rentar nada tiene que ver
con un aumento demográfico.
Al contrario, desde hace más de 30 años que la Capital
Federal se ha venido manteniendo en un esquema "europeo" y se
estabilizó en torno a las 2,9 millones de personas.
"Buenos Aires replica el comportamiento de las grandes
ciudades globales, con bajas tasas de crecimiento vegetativo, mayor edad
promedio y menor tamaño medio de cada hogar. Un comportamiento más similar a
las poblaciones maduras de Europa que a las sociedades jóvenes de América
Latina", resume Satulovsky.
Más propietarios, menos inquilinos
En un país que se "vanagloria" permanentemente de
haber crecido a tasas chinas durante años, este fenómeno de
"inquilinización" es, quizá, una de las principales muestras de la
dificultad que existe hoy día para planificar y generar riqueza a largo plazo.
De hecho, una reciente medición de la Asociación de
Empresarios de la Vivienda (AEV) da cuenta de que la mitad de las familias de
todo el país no posee vivienda propia.
"Sobre 10 familias de clase media, un total de 6
quieren comprar una unidad, o cambiar la actual, pero no encuentran el modo de
hacerlo", asegura Miguel Camps, de esa entidad.
Y agrega que "el 75% de los argentinos consultados
manifiesta que acceder ahora resulta más difícil que hace 10 o 20 años
atrás".
Esta preocupante tendencia se ve motorizada por distintas
cuestiones.
Una de ellas es la inflación, que hace que los bancos no puedan
otorgar créditos a tasas más bajas, del orden de un dígito, para que la cuota
se reduzca considerablemente.
Asociado a ello, están las pocas propuestas que pueden
ofrecer tasa fija, a 20 o 30 años, algo que el Ejecutivo Nacional busca
modificar.
La relación "cuota-ingreso" es otro gran
limitante, habida cuenta de que en el mercado esa proporción suele ser
"60-40" o de "70-30".
Es decir, para acceder a un préstamo atado a un pago mensual
del orden de los $4.000 se requiere un ingreso cercano a los $12.000, mientras
que el salario promedio argentino es de poco menos de la mitad de esta última
cifra.
La suba en el valor de los inmuebles es otra fuerte
restricción (si bien la brecha entre incrementos salariales -en dólares- vs.
alza del metro cuadrado se redujo en estos últimos tres años).
De acuerdo con datos aportados por la consultora
especializada Reporte Inmobiliario y tomando como referencia el precio promedio
de un departamento usado tipo (de 60 metros cuadrados en Capital):
• Hoy el valor de esa propiedad equivale a 7 u 8 años de un
salario promedio.
• En los
´90 esa relación era de la mitad, es decir, de unos 4 años. "En esa época
había mejores condiciones en lo que hace a tasas de interés y de fondeo",
señala José Rozados, titular de la consultora.
La situación actual es "el reflejo de la ausencia de
créditos más accesibles y de una capacidad de ahorro que está licuada por la
inflación", opina Satulovsky.
Además, destacan los expertos, la brecha entre la cuota de
un hipotecario y la de un alquiler comenzó a abrirse y fue quedando muy atrás
la etapa en la que esa diferencia era de sólo un 20 por ciento. Ahora, en
cambio, "equivale a más del doble y el monto financiado sólo cubre hasta
un 70% de la propiedad", completa Rozados.
Por eso, para los especialistas, la mayoría de las
operaciones de compra tuvo como protagonistas a inversores, que luego vuelcan
esas unidades adquiridas al mercado locativo.
Dime qué edad tienes y te diré si alquilas
Otra de las cuestiones vinculada con esta Argentina
"rentista" viene dada por la edad a la que una persona puede acceder
a su primera vivienda, si es que está dentro del grupo que tiene esa
posibilidad.
"Ahora, por la relación entre el salario y cuota del
préstamo, la mayoría puede tomar un crédito después de los 30 años, cuando ya
tienen un ingreso asentado. Tiempo atrás, eso ocurría a los 25 o 26",
afirma a iProfesional.com Ricardo Botana, vicepresidente de la Unión Argentina
de Inquilinos (UAI).
Por ende, en la actualidad la cantidad de jóvenes que
alquilan "es muy grande", agrega Botana, a diferencia de lo que
ocurría en otros períodos del país, durante los cuales muchas parejas accedían
al techo propio a una edad más temprana.
"La gran mayoría de los menores de 30 rentan",
sentencia el experto Damián Tabakman. Frente a ese contexto, comienza a imperar
otro aspecto, más vinculado con lo cultural.
"La gente quiere vivir bien, poder tener su auto y
darse pequeños gustos. Y como el cambio de una vivienda lo ven como muy lejano,
directamente optan por el consumo de corto plazo", añade Rozados.
Al respecto, una investigación de la firma Walter Thompson
da cuenta de que el ahorro a largo plazo no quedó arraigado en buena parte de
la sociedad. En particular, en la llamada Generación Y.
"El concepto de guardar dinero para un futuro ya casi
no existe", afirma Gonzalo Fonseca, director de Planeamiento Estratégico
de la firma.
Según el experto, "la crisis de 2001 generó una
frustración en la clase media. Por eso, hoy consume todo lo que tiene y usa su
crédito casi exclusivamente para comprar. Eso explica, en parte, por qué se
venden tantos autos".
El analista y sociólogo Fernando Moiguer agrega: "Ya no
hay largo plazo en la vida. La verdad es que hoy no se hacen apuestas a futuro.
Y quien crea que tiene visión largoplacista porque invirtió dinero en una casa,
lo que en realidad hizo fue solamente fondear un bien".
Unidades chicas para la Argentina rentista
Esta tendencia rentista también se refleja en la oferta de
propiedades a estrenar.
Según Reporte Inmobiliario, un contundente 80% de las
unidades construidas el año pasado fueron de uno y dos ambientes.
A punto tal se profundizó este fenómeno que, tal como
señalan los expertos, "resulta difícil encontrar departamentos con tres o
más habitaciones para una familia tipo".
En ello asiente Botana, ya que dice que los edificios que se
están construyendo ahora son, en su mayoría, orientados a inversores.
"Directamente ya se proponen propiedades para alquilar
en torres a estrenar de poco metraje porque así el espacio construido rinde
más", concluye.
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