En la última década, la cantidad de inquilinos en la Ciudad creció 50%

POR MARCELO LARRAQUY

Uno de cada tres porteños no es dueño de la casa en donde vive. Sin crédito hipotecario, la chance de comprar una vivienda se convirtió en una utopía. La clase media, “nueva fábrica de inquilinos”.

En oferta. La falta de créditos hipotecarios y la restricción para comprar dólares desestimulan las ventas inmobiliarias. El mercado sobrevive gracias a los alquileres./GUILLERMO RODRIGUEZ ADAMI.

La clase media consume pero no progresa. Su posición patrimonial, en términos de riqueza, quedó estancada. Está virtualmente excluida del crédito hipotecario, casi no participa de las operaciones de compra-venta del mercado inmobiliario y se incorpora de manera sostenida a la cada vez más amplia comunidad de “nuevos inquilinos”.

Con el salario en vías de recomposición, pero sin posibilidad de ahorro a largo plazo, la clase media busca refugio en el “consumo inmediato”: autos 0km, electrodomésticos, tecnología o paquetes turísticos. Todo financiado en cuotas. Pero la posibilidad de ser “dueño” es cada vez más lejana.

La década recompuso el ingreso del segmento medio pero, en términos de redistribución de la riqueza, fue regresiva. Los promotores del “boom” de la construcción fueron inversores y ahorristas que ya acumulaban varias propiedades. Los sectores medio-alto y alto fueron los “ganadores” de la década.

Estas conclusiones surgen del cruce de informes producidos por el Censo de 2010, la Encuesta Permanente de Hogares (EPH) de la Dirección de Estadística porteña y la Asociación de Empresarios de la Vivienda (AEV).

En los últimos diez años, la “masa de inquilinos” de Capital Federal creció más de un 50%. Hoy más de uno de cada tres habitantes de la ciudad no es dueño de su casa.

La política de “convertir al inquilino en propietario”, que promovió el secretario de Comercio Interior Guillermo Moreno en 2006, con créditos a 30 años y tasa fija del 12,5%, y la de “El crédito para tu casa” del ex titular de la Anses Amado Boudou en 2009 –que buscaban desplazar el dinero del alquiler hacia la cuota del crédito hipotecario– fueron sepultadas.

“En marzo de 2012 un alquiler de dos ambientes en el barrio de Almagro costaba unos 1.800 pesos. Si una familia quería comprar esa vivienda tenía que pagar una cuota de 5.500 pesos en 20 años a tasa variable. Además, debía poseer el 30% del valor de la propiedad para obtener el crédito”, indica la socióloga Natalia Cosacov, del Laboratorio de Políticas Públicas.

La imposibilidad del acceso al crédito no sólo estuvo determinada por las altas tasas bancarias. También por el aumento del valor del suelo.

“El precio del metro cuadrado evoluciona en sintonía con el aumento de los ingresos del 20% más rico de la población. Un departamento de 3 ambientes a estrenar tenía un costo promedio de 1.242 dólares el metro cuadrado en 2007. En 2011 costaba 2.053 dólares. En cuatro años, las unidades usadas y nuevas tuvieron un aumento en dólares entre el 45% y 65%”, afirma Cosacov.

Otro dato interesante que revela su estudio es que, sin la ayuda de ningún crédito, una persona de ingreso medio debería entregar la totalidad de su salario durante casi 40 años para la compra de un departamento de 3 ambientes (60 metros cuadrados). El 20% que más gana, en cambio, debería cederlo en forma completa durante 4 años para adquirir la misma vivienda. La constante ampliación de la brecha entre el valor del metro y el salario fue postergando el sueño de “la casa propia”.

El “boom” de la construcción se redujo en el último año: la mayoría de los edificios nuevos tiene uno o dos ambientes, y se venden a un valor promedio de 90.000 dólares (ver recuadro). Para concretar operaciones, hasta hace unos meses se buscó una negociación pactando un “dólar celeste” –un imaginario punto intermedio entre el oficial y el “paralelo”– pero ahora las operaciones se realizan con un valor más cercano al “blue”. Y si se hacen en pesos, traducen de manera automática los mismos valores.

Desde que existe el “cepo” al dólar las escrituras cayeron un 43% en el balance interanual. Otro dato clave: sólo el 5% de las transacciones se realizan con crédito hipotecario. En 1995, una de cada cuatro operaciones se hacía gracias al crédito. Hoy, sólo pueden comprar propiedades quienes no necesitan préstamos.

Para el resto, que depende de su ingreso, se puede hacer poco. La falta de crédito es el motor de “la fábrica de inquilinos”.

Gustavo Ortolá, desarrollador inmobiliario de Go Real Estate , cree que hasta que eso no cambie “el negocio inmobiliario quedará reducido al 5% de la población económicamente activa.” Para tramitar un crédito de 500.000 pesos destinado a la compra del 75% de un departamento de 3 ambientes –se le exige al cliente que aporte un 25% con capital propio– el Banco Ciudad presta a una cuota de 8.800 pesos a un plazo de 20 años a tasa variable. Son créditos factibles para ingresos mensuales de unos 35 mil pesos.

“El boom inmobiliario no fue financiado con créditos sino con ingresos y ahorros genuinos. El apetito de inversión que produjo la exportación de soja subió los precios y sacó del mercado inmobiliario al cliente medio y medio bajo”, indica Ricardo Delgado, consultor de Analytica.

En la actualidad, la mayoría de las ventas se realizan por “demanda estructural”, atinente al ciclo de vida, jóvenes que se independizan del hogar con ayuda de sus padres, o adultos que se mudan a viviendas más chicas.

El economista Eduardo Levy Yeyati explica el fenómeno que se registró en la última década: “Una familia joven de hogar pobre gana más y con esta diferencia alquila. Al ‘final del día´consume más (en alquileres) pero no ahorra (en ladrillos)”.

¿Qué hace la clase media con el dinero que algunos años antes utilizaba para pagar un préstamo y le permitía progresar en el largo plazo?

Lo consume.

En parte porque no tiene otras opciones.

“Durante la última década no hubo alternativas de ahorro financiero que fueran percibidas como seguras y de bajo riesgo. Y ahorrar en dólares, cuando se pudo, no fue negocio porque la inflación doméstica lo superaba”, explica el economista y profesor de la Universidad Di Tella, Lucas Llach.

Las consecuencias están a la vista: el “nuevo inquilino” de clase media tiene heladera nueva, cambió el auto, compró el plasma con el que se siente cómodo y también se sigue yendo de viaje los fines de semana largos. Todo lo financia en cuotas.

Casa no tiene.

Fuente: http://www.clarin.com/zona/decada-cantidad-inquilinos-Ciudad-crecio_0_892710819.html